[금융데이터분석] 부동산 대출 받기 전에 알아야 할 LTV, DTI, DSR

회사를 다니면서 월급을 받는 것도 중요하지만, 그 받은 월급만으로는 집을 사는 것이 대체적으로 불가능하기 때문에 부동산 관련된 대출 정책을 알 필요가 있습니다. 저는 부동산을 잘 모르는 사람이라 정리한 내용에 틀린 부분이 있을 수 있으니 그런 부분을 발견하신다면 교정해주시기 바랍니다.

 

부동산을 대출로 마련하기 위해서는 먼저 LTV, DTI, DSR을 알아야 합니다. 

 

LTV

LTV (loan to value ratio)는 주택 담보 대출 비율이라고 불리는데, 주택 담보 가치 대비 대출이 가능한 금액을 의미합니다. 예를 들어, LTV가 40%인 상황에서 10억짜리 집을 구매하려고 한다면, 그 집을 담보로 해서 4억을 대출 받을 수 있습니다. 

 

DTI

DTI(debt to income ratio)는 총부채 상환 비율이라고 불리는데, 대출을 받으려고 하는 사람이 빚을 갚을 수 있는 능력이 어떠한지를 측정하는 지표입니다. DTI가 낮을 수록 빚 갚을 능력이 높은 것으로 판단됩니다. 구하는 공식은 다음과 같습니다. 

 

DTI = (1년간 갚아야 할 주택대출원금 + 이자) / 연소득 * 100

 

DTI가 40%라면 1년간 갚아야할 주택 대출원금과 이자가 연소득의 40%를 넘어서는 안 된다는 뜻입니다. 연봉이 1억원이라면, 1년에 갚아야할 원금과 이자가 4천만원이 넘지 않는 선에서 대출을 받을 수 있습니다. 

 

DSR

DSR(debt service ratio)는 총부채 원리금 상환 비율을 의미합니다. DTI가 주책담보대출 관련되어 갚아야 할 원금과 이자만 고려하는 것이라면 DSR은 그 외에도 신용 대출, 마이너스 대출, 학자금 대출 등 모든 대출에 대해 갚아야 할 원금과 이자를 고려하는 것입니다. 당연히 DSR이 DTI보다 높겠죠.

 

DSR = (1년간 갚아야 할 모든 대출원금 + 이자) / 연소득 * 100

 

정리

10억원짜리 집을 담보로 대출받으려고 하는 상황에서 LTV가 80%라고 하더라도 8억을 대출 받기는 보통 힘듭니다. 왜냐하면, DTI와 DSR 규제가 있기 때문입니다. 즉, 소득이 어느 정도 많이 있어야 DTI, DSR을 낮출 수 있고, 그에 따라 더 많은 금액을 대출 받을 수 있습니다. 돈을 빌려주는 기관 입장에서는 돈을 빌리는 사람의 상환 능력을 고려하지 않을 수 없기 때문입니다. 그래서 집을 장만하기 원한다면 높은 연봉을 주는 회사에 다녀야 하는 것입니다. ㅋㅋ 

 

참고자료

[1] 토스 피드, https://blog.toss.im/article/ltv-dti-dsr  

[2] 금융 읽어주는 여자 천덩이, "[주담대 1편] 주택담보대출이란? LTV, DTI, DSR 맨날 헷갈리고 어려운 용어 정리", https://www.youtube.com/watch?v=tSKPmJKdcHE

[3] 금융 읽어주는 여자 천덩이, "[주담대 2편] 주택 구입하려면 얼마를 준비해야 할까? - 대출한도계산법", https://www.youtube.com/watch?v=fydBFAAehy8